危老重建是什麼？
危老重建，全名為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，於2017年5月10日正式上路。該條例是政府針對全台老舊住宅比例逐年升高，結構安全性普遍不足的情況下，所推出的加速型政策工具。其目的不僅是提升建築安全，更希望促進都市更新、改善環境品質、增加公共設施及社區福祉，兼顧城市景觀與生活機能提升。
危老條例透過「免公告、免劃定更新單元、無同意比例門檻」等三大簡化制度，協助住戶快速啟動重建程序，並以容積獎勵與補助金等誘因鼓勵自辦重建。
危老重建與都市更新有何不同？
傳統都市更新（都更）涉及公告更新單元、經地方政府核定、召開審議會、進行公開展覽及計畫審查，並需取得過半或8成同意門檻才能推動，程序較為複雜且曠日費時。
相較之下，危老條例設計簡化，僅須符合建築年限、合法建築、結構安全鑑定為危險或老舊，以及100%產權整合，即可向主管機關申請核定，平均流程時程約6~12個月，大幅縮短重建等待時間。
此外，都更多採公私協力（如建商主導），而危老則強調地主自辦，讓住戶擁有較大主導權及分配彈性。
| 項目比較 | 危老重建 | 都市更新 |
|---|---|---|
| 法源依據 | 危老條例 | 都市更新條例 |
| 同意門檻 | 需100%產權同意 | 多為所有權人過半、面積達2/3至4/5 |
| 審議流程 | 無公告、簡化送件流程 | 須公告更新單元並經都市更新審議會審查 |
| 主要推動者 | 地主自辦或自選建商 | 建商主導、公私協力居多 |
| 推動時程 | 約6~12個月可核定 | 通常需2~5年甚至更久 |
| 補助與獎勵 | 容積獎勵上限1.3倍 + 各項補助 | 依案件內容可能核定不同獎勵 |
| 適用對象 | 小基地、產權單純、自住型住戶 | 中大型社區、複雜產權或需強制整合者 |
誰適合申請危老重建？
危老重建特別適合以下情形：
小面積基地（如透天厝、傳統公寓）、無法達到都更更新單元劃設門檻者
建築屋齡超過30年以上，已有嚴重滲水、鋼筋外露、梁柱裂痕者
社區內戶數不多，產權關係單純，較易整合者
希望保有自建、自售、自住主導權的地主個人或家族
這些類型案件若選擇危老，除了流程快速、整合成本低外，也能彈性規劃設計格局與樓層分配，不被建商主導綁死，因此成為近年最受歡迎的重建方式之一。
老屋重建條件5大關鍵
建照取得日需為2003年5月12日（含）以前
這是判斷是否符合危老資格的第一道關卡。政府以2003年5月12日作為基準，是因為此日期前的建築多未納入最新耐震設計規範，因此在地震時潛在危險性較高。申請時須檢附建照影本作為證明，若手邊沒有，可向地政事務所或建管處調閱「建築執照核發日」資料。
建物必須為合法建築
「合法建築」指的是依法領有建照並完成使用執照登記者，方可計入重建面積與容積計算。違章建築如：頂樓鐵皮屋、擴建曬衣間、地下室改套房等，皆無法被納入申請計算。
若建物部分空間屬於違建，建議先行處理，例如：
拆除違建部分，恢復原狀
補辦合法化（如符合當地都市計畫及建築技術規則） 否則一旦違建比例過高，整體案件將無法送件或核准。
經結構安全鑑定為「危險」或「老舊」建築
建物是否「危險或老舊」，並非主觀判斷，而是需要由具備執業證照之結構技師或建築技師進行正式鑑定。
鑑定內容包括：
結構鋼筋是否鏽蝕外露
柱梁是否出現明顯裂痕或位移
屋頂、地坪是否有沉陷、傾斜跡象
耐震能力是否達當代標準
評估後將出具報告書，並附帶照片、鑑定圖說與結論等。此項作業費用可申請政府補助，單案最高25萬元，實際報銷金額依鑑定費用而定。
所有產權人須100%同意
危老條例強調「地主自決」，因此並無都市更新條例中的「強制整合」機制。只要有一位產權人不同意，即無法送件。實務上，整合階段可能會遇到以下困難：
繼承未完成，產權未明確
多人共有物件意見不一致
一戶地主要求過多配比導致協商卡關
建議從初期就成立「推動小組」，由信任度高的住戶代表協助溝通，或委託專業代辦與不動產律師輔助整合，確保同意書統一簽署無爭議。
建物不得為歷史建築、文化資產或其他限制使用土地
危老條例的適用對象為一般住宅用地之建築物，若建物已被文化局登錄為歷史建築、古蹟或紀念建物，或位於：
古蹟保護區
保安林地
特定保護區（如水源保護區、風景區）
此類基地皆無法適用危老重建。若仍希望更新，則須依文資法走「文化修復」或透過都市更新劃設方式提出替代申請。
危老重建實務流程全解析
一、初期評估與條件確認
這個階段主要是確認是否具備進入危老程序的基本資格，並與住戶溝通重建的初步意願。
諮詢建築師或危老專業代辦公司進行初步條件評估，包括建照時間、結構現況與產權狀況。
查核建物是否符合建照取得日與合法建築標準。
辦理結構安全鑑定，確認是否為危險或老舊建築（可申請政府補助）。
與住戶召開初步座談會，了解彼此的重建期望（如：是否希望分屋、自建或合建）。
二、整合產權與規劃方案
此階段是整合住戶意見與實質準備送件前的重建藍圖。
成立推動小組，挑選具有溝通能力的住戶代表。
蒐集所有權狀、戶籍謄本等產權資料，並取得100%產權人同意書。
建築師依據基地狀況提出初步重建配置草圖（如大樓層數、單元數、車位規劃等）。
進行技術評估，分析基地建蔽率、容積率、鄰接建築退縮與消防法規條件，避免日後申請遭駁回。
若考慮與建商合作，亦可於此階段開始招商談判。
三、正式申請危老計畫
進入送件階段後，所有文件需備齊且格式符合主管機關規定。
文件準備：包括申請書、結構鑑定報告、設計圖說、100%同意書、產權影本等。
向所在地直轄市或縣市政府（如都發局、建管處）提出危老重建計畫申請。
政府將審查文件內容，視案件完整度與複雜程度，核定期程約1~3個月。
四、取得核定函與容積獎勵
核定通過後，將進入設計修正與建照申請階段。
政府核發危老重建核定函，載明容積獎勵內容（最高至原容積1.3倍）。
建築師根據核定內容優化規劃圖，並依最終版本製作正式建照圖說。
若需轉為建商代辦或成立興建公司，也可於此階段完成契約簽訂。
五、拆除與施工階段
進入實際建造期，須確保施工安全與品質。
辦理舊建物拆除許可並開始拆除工程。
取得建照後由營造廠正式開工，施工期間建築師與技師須定期至現場監工並提交報告。
工程期視基地規模約需12~24個月，結構複雜或配合地下室開挖可能更久。
完工後經主管機關驗收合格，取得使用執照（使照），完成交屋與產權分配程序。
2025危老重建新制與補助說明
2025危老重建政策變更重點
隨著2025年政策變化，內政部正式取消「時程獎勵」，並改以「規模獎勵」機制鼓勵重建整合。自2025年5月12日起，時程獎勵全面歸零，將以基地面積為獎勵依據，200平方公尺以上基地可獲2%容積獎勵，每增加100平方公尺再加0.5%，最高上限為10%。
此外，內政部正研擬進一步修法，重點方向包括：
延長危老條例適用期限
檢討並調整容積獎勵項目與配套機制
簡化行政申請流程，加快案件推動速度
明定公有土地應參與危老重建（除特殊例外）
針對「協議合建契約」規範，雖屬民間私契，尚未納入明文管理，但立法院已要求內政部彙整意見並於年底前提出制度規劃。
專家也建議，應避免危老過度切割導致「紙片屋」問題，並思考退場機制與部分案件回歸《都市更新條例》處理，以兼顧市容與防災需求。
目前政府仍持續投入輔導與資源：
提供耐震能力評估與計畫擬訂補助
補助地方政府設置專業輔導團隊
強化人才培訓，至今已培訓超過2.3萬人次、協助超過538件危老提案
容積獎勵項目
基本容積獎勵：10%
結構補強與耐震標章：最高加5%
綠建築、智慧建築認證：各加5~10%
地主自行整合（非建商主導）：另加3~5%
容積獎勵總上限：原容積 1.3 倍
可申請之補助項目
政府針對危老重建推動提供多項實質費用補助，並採「核銷制」執行，申請人須事先支付費用並保留完整單據以供報銷。
| 補助項目 | 補助說明 | 上限金額 |
|---|---|---|
| 結構安全性能鑑定 | 委託技師進行結構現勘與報告撰寫，必要文件之一 | 25 萬元 |
| 設計規劃與送件費用 | 建築師初步設計、繪圖、文件準備及申請行政流程所需支出 | 50 萬元 |
| 拆除作業與清運 | 舊建物拆除、廢棄物清運、圍籬設置等施工前必要準備工作 | 50 萬元 |
補助金申請時應特別注意：
僅限於符合危老條件並已正式提出申請案者可申請補助
所有支出需附上發票、契約書、付款證明等佐證資料
每項補助不可重複計算，最終核銷金額由政府審查決定
建議由建築師或代辦單位協助統籌申請流程，以提升通過率與申報效率。
專業推薦：危老重建找謙心建築團隊事半功倍
危老過程複雜，專業團隊不可少
危老重建雖然法規程序相對都更簡化，但實際執行仍涉及多層面溝通與資料準備，包括產權整合、結構安全鑑定、補助申請、容積計算、規劃設計、建照送審與工程管理等。若由住戶自行處理，常因對流程不熟而延誤時間，甚至導致申請退件或錯失補助。因此，找一個熟悉流程、具備整案執行經驗的團隊，是成功推動危老的關鍵。
為什麼選擇謙心建築？
謙心建築是危老重建領域中的實務專家，提供從產權整合、補助申請、建築設計到施工監造的全流程整合服務，尤其擅長處理基地小、戶數少的案件。他們具備完整的執行經驗與技術模擬能力，能有效協助住戶突破整合難題，讓重建過程更順利。
其中「萃99計畫」便是其代表作之一，透過十年地租模式在桃園打造社區地標，將賞屋中心與咖啡廳、餐廳結合，創造兼具展示與生活感的空間體驗。謙心建築亦重視已購戶的長期經營，定期提撥預算提供節慶禮贈與舉辦社區活動，強化住戶間的交流與認同。他們始終相信「簽約不是結束，而是服務的開始」，將危老重建視為社區永續與生活品質提升的重要推手。
常見問答 Q&A
危老重建主打流程簡化與地主自主，不須公告更新單元、無需達到一定面積或比例門檻，只要100%產權人同意即可申請，審查時程約6~12個月。相較之下，都市更新則需經公告與公開審議，流程較繁瑣、整合難度也較高。
先確認建照是否在2003年5月12日前取得，並為合法建築。接著應委託技師進行結構安全鑑定，若被判定為危險或老舊建築，就可進一步啟動危老申請程序。
是的，2025年起時程獎勵全面取消，取而代之的是規模獎勵。基地達200平方公尺可得2%獎勵，往後每100平方公尺再加0.5%，最高加至10%。請及早整合基地，以提高未來重建效益。
補助需先墊付費用後再核銷，項目包含鑑定費、設計費與拆除費等，最高補助金額為125萬元。建議由專業代辦協助辦理，以提高核銷成功率。
是的。內政部已規劃延長條例適用年限，並簡化申請程序與鼓勵公私協力，同時持續培訓專業人才與補助地方推動。整體政策將持續強化與完善，提供民眾長期支持。
總結
面對氣候極端化與地震風險增加的現代社會，老屋重建已非選項，而是必要。危老條例提供一條相對友善的重建管道，若你家的建物符合上述5大條件，就應盡早規劃、整合，掌握補助與容積紅利的黃金期。選對專業團隊、清楚了解程序，你的老屋也能華麗轉身，為未來打造安全、舒適與具價值的新生活空間。
若你正準備踏出危老重建的第一步，推薦諮詢具備實務經驗與整合能力的團隊，如「謙心建築」，不僅熟悉全台各地法規條件，亦擅長協助小基地完成高效率整合，從評估、設計、補助申請到施工管理都有一條龍服務，能讓整體重建過程更順利、更安心。
