都更是什麼？跟危老有什麼差別？
都市更新聽起來很像危老重建，但其實背後制度不太一樣，適用對象、流程難度、整合規模也都有差。很多人會把兩者混在一起，這裡先幫你釐清基本概念，才不會在重建過程中搞錯方向。
都更與危老的法律依據不同
都更是依《都市更新條例》來進行，需要符合當地都市計畫規劃，並經過公告、劃定更新單元、提送事業計畫等審議程序；而危老重建是依《危險及老舊建築物加速重建條例》來走流程，只要整棟建物達一定年限並取得100%所有權人同意，就能提出申請。簡單來說，危老是一種加速路線，都更則是一個完整的規劃機制。
都更整合困難，危老申請較快速
危老強調的是單一建築的加速重建，通常不需要整合鄰地或規模化設計，整合難度低、流程也比較快，而都更因為涉及較大的基地範圍與多戶整合，從溝通、同意書簽署、權利變換到施工，時間往往會拉長。有些案件甚至可能耗上好幾年。
適用時機與建築年限判斷
危老適用的門檻是「屋齡30年以上」且「結構有安全疑慮」的建築物，偏向單棟、個別戶的重建選項；都更則多半在整個街廓、巷弄或老舊社區內進行，適用範圍廣，但需要配合市府的劃定與政策推動，在選擇是否啟動時，會需要根據房屋本身狀況、所在區域規劃來評估哪種方式較為適合。
都更與危老比較表
| 項目 | 都市更新(都更) | 危老重建 |
|---|---|---|
| 適用法條 | 都市更新條例 | 危險及老舊建築物加速重建條例 |
| 建物條件 | 屋齡不限，整體老舊、破損、土地使用效益低 | 屋齡30年以上，具結構安全疑慮 |
| 整合範圍 | 多戶、整街廓或巷弄 | 單棟或小規模建築 |
| 同意比例 | 最低50%～80%，視劃定方式而定 | 必須100%所有權人同意 |
| 流程難易度 | 較長、整合難度高 | 流程簡單、時程短 |
| 是否可申請補助 | 可申請中央或地方補助 | 可申請，部分地方有額外獎勵 |
| 常見使用情境 | 舊市區老社區、需大面積改建 | 單棟住宅、社區內個別建物 |
都更條件有哪些？
想推動都更，不能只是房子舊就行，實際上還得符合一些基本條件，以下這幾項是目前實務上常見的都更啟動依據，不見得每個案子都要有，但至少要有幾項符合，才比較有可能被劃為更新單元，後續才能進行整合、申請與審議。
建築物屋齡老舊
雖然法律沒明定一定要幾年屋齡以上，但一般來說，屋齡超過30年以上、且結構有明顯劣化或耐震性能不足，會是都更的基本出發點，像是鋼筋外露、牆面龜裂、水泥剝落、漏水嚴重等問題，都有機會作為啟動條件之一。
所在地區符合都市更新劃定類型
不是每個地段都能推都更，要看市政府有沒有把該區劃為「策略性更新地區」或「更新地區」，也就是說，你住的地方得先被劃進政策圈內，才有機會申請更新，像是雙北許多老社區早期都有公告過相關範圍。
基地面積達一定規模
都更要做得起來，除了地段和屋齡外，還要看基地大小是否夠集中，若基地太小，容積獎勵與新建空間不一定划算，所以很多都更案會由住戶聯合「自劃更新單元」，讓整體面積達到實作需求，不同縣市對面積門檻會有不同。
建築使用現況不符現行都市計畫
有些地區的老建築，當年蓋的時候用途或高度規範跟現在不一樣，會出現土地使用分區不符的情況，這種狀況下，如果建物難以更新、無法補強，也可能成為都更劃定的考量點之一。
達到法定同意比例
光條件符合還不夠，最現實的是人要願意整合，依目前規定，大多數情況下需要80%的面積與80%的所有權人數同意，才有辦法進行後續申請，這就是實務中最常卡關的地方，很多案子都卡在這一步沒辦法往前。
都更同意比例怎麼算？
很多都更案最後卡在整合這一步，不是沒人想改建，而是沒辦法湊齊足夠的同意比例，依照不同的劃定方式，門檻也不太一樣，這邊幫你整理目前三種主要情況下需要達成的比例標準，讓你評估時心裡有個底。
一般更新區（80%人數＋80%面積）
這是最常見、也是最多案子適用的標準，若你所在區域是屬於一般更新地區，那就得同時達成「所有權人數」與「土地或建物面積」的 80% 同意，這代表不只大多數人要簽同意書，還得包含面積大的住戶點頭，不能只是人數過半就好。
策略性更新地區（75%）
部分縣市會劃設「策略性更新地區」，主要是鼓勵特定區段盡快整建、提升公共安全與景觀，在這種地區進行都更時，同意比例稍微寬鬆，只需要達到 75%，不過要注意，還是要兩項（人數＋面積）同時達標才算數。
迅行更新劃定（只需50%）
如果所在地被劃為「迅行更新地區」，那就是政府認定這區塊危險性高、亟需重建，在這種情況下，同意門檻會降到 50%，只要一半的住戶與面積同意，就可以進入申請流程，不過這類劃定通常較少、且需官方公告配合，並非每個地區都能適用。
都更流程是什麼？
很多人以為都更就是有同意書就能開始，但實際上整個流程有一套制度規劃，從前期整合到最後分屋入住，中間要經歷不少階段，接下來會用簡單順序整理整個流程，讓你知道每一步大概會遇到什麼事。
成立更新會或申請劃定更新單元
一開始要有住戶或實施者出面主導，成立更新會或整合居民意願後，向市府申請劃定更新單元，這一步會影響日後能不能送件，所以範圍選擇、地界劃定要先想清楚。
辦理公開說明會
在申請過程中，主導單位會召開公開說明會，讓居民了解整體方向與可能影響，同時進行初步意願調查，這一步關鍵在於收集都更同意比例，若無法達到門檻，就沒辦法進入下一階段。
擬定事業概要
達成初步共識後，接下來要製作事業概要，這是一份初步計畫書，內容包含土地使用、建築配置、交通改善等方向，整理好後就能送到主管機關進行初審。
召開審議會進行事業概要審議
主管機關會召開專家審議會，針對概要內容進行評估，有時會要求補件或修正，這個階段可能需要多次討論，直到獲得通過為止。
擬定與核定都市更新事業計畫
事業概要通過後，接下來是更完整的都市更新事業計畫，會進一步細化建築圖面、住戶安置方式、分屋原則等細節，這份計畫要再送審一次，並經過公告、說明與異議處理程序。
權利變換計畫擬定
等事業計畫核定後，還需要進行權利變換，也就是計算住戶在都更後會拿到哪戶、樓層、坪數等，這部分通常最容易引發爭議，需詳細說明每個人拿到什麼，讓住戶能接受也願意配合。
核發建照、開始施工、分配新建物
所有程序都完成後，就能申請建照、進入施工階段，施工完畢後會辦理使用執照與產權登記，依照權利變換結果分配新建物，至此整個都更才算正式完成。
都更補助與容積獎勵有哪些？
很多人願意花心力整合、參與都更，就是因為有實際回饋，包括建物變新、空間變大，還有一些中央與地方提供的補助與容積獎勵，不過這些資源怎麼拿、誰可以申請、各縣市又有哪些不同？幫你整理幾個實際會遇到的狀況。
中央與地方的補助差異
中央政府會提供一些基本補助，例如事業概要與事業計畫的製作費、權利變換計畫費用、公共設施改善經費等，通常是由更新會或實施者申請，有些縣市政府（如台北、新北）也會加碼地方補助，例如租屋補助、搬遷補助、或專案設計費減免，金額依區域和案型不同而異。
舉例來說，台北市曾針對特定老舊社區推出「都更推動辦公室進駐補助」，新北市則提供危老結合都更的加乘機制，讓地主負擔變得更輕。
容積獎勵如何計算？
容積獎勵是都更最實際的空間紅利，也就是建築可以蓋得比原來更大，基本容積獎勵會根據更新方式、公益性、規模大小等來計算，像是改善防火巷、增加開放空間、設置無障礙設施等，都可能加分。
但要注意的是，不是無上限地加，會有個法定容積上限，超過部分需要買容積、或者根本申請不到，不同縣市審查標準也略有差異，實務上常需建築師或專業顧問協助評估。
稅賦減免與貸款利息補助
推動都更過程中，常常會遇到稅金與貸款壓力，為了減輕住戶負擔，部分地方政府提供地價稅、契稅或房屋稅的減免措施，也有銀行與市府合作推出低利貸款專案，例如搬遷期間的租屋利息補貼、重建期間的工程貸款優惠利率。這些細項補助通常會在更新事業計畫核定後或建照核發後才能申請，提早了解，才不會錯過重要時程。
都更有哪些常見困難的地方？
雖然都更有它的好處，但實際推動起來真的不簡單，從一開始的整合，到後期的分配與施工，常常出現各種問題，如果沒有事先了解，很容易中途卡住，甚至影響整體時程。
整合不易與釘子戶問題
最常見的阻礙就是整合不成，尤其是住戶之間彼此不熟，或對重建條件有落差時，就容易出現意見分歧，有人可能希望快點改建，有人卻擔心分配不公平、搬遷麻煩，進而不肯簽同意書，這種情況下，即使大多數人支持，只要卡在關鍵幾戶，也可能拖上好幾年。
有些情況下，住戶會成為釘子戶，可能是因為價值認定不同，也可能是對分屋方案不滿，這不只是情感問題，也會直接影響同意比例與整體進度。
時間長、變數多影響意願
都更流程從提出申請到真正動工，常常動輒三到五年，甚至更久，這中間可能遇到法規變動、政策調整、地主反悔、建商更換等各種突發狀況，很多原本有意願參與的人，也會因為時間拉長、信心不足而退出，造成反覆整合、重來的情形。
此外，有些人會擔心現在同意了，未來拿到的房子不如預期，也會因為資訊不對等或缺乏信任感而觀望，讓整體參與意願降低。
領不到房子怎麼辦？
不少人最在意的就是會不會重建後拿不到房子，其實只要有參與並完成權利變換，原則上每位住戶都會重新分配到相對應的房產，但如果在過程中中斷參與、或被排除在權利變換名單外，確實有可能拿不到。
這類情況通常發生在所有權比例很低、或權利分配方式未談妥的狀況，為了避免這種風險，前期一定要清楚確認自己在整體更新案中的「原權利」與「換得內容」，並妥善保留簽署文件與紀錄。
都更的優點和缺點
都市更新並不是百分之百好或壞，而是一個牽涉整體社區與個人選擇的長期決定，以下整理出都更過程中常被提到的幾個優點與缺點，讓你評估這是不是一條自己願意走的路。
優點：建物安全、社區價值提升
參與都更後，最明顯的就是住在全新建築裡，不再擔心漏水、結構損壞或耐震不良等問題，而且重建後的建物多半符合最新建築規範，設備也更現代化，對長輩或小孩來說居住品質會大幅提升。
另外，整體街廓經過規劃後，道路、排水、消防設施會同步改善，社區整體價值與周邊房價通常也會有所反應，這對長期自住或未來想轉手的人來說，都是相對有利的發展。
缺點：過程需要時間與配合
雖然都更的結果是住進新大樓，但過程中還是需要一些配合與等待，舉例來說，從提案到動工通常要兩三年，這段時間住戶需要搬遷，可能會面臨租屋或暫時安置的安排，不過很多縣市都有提供搬遷補助或租金補貼，提前準備的話壓力並不會太大。
另外，流程中會牽涉設計、估價、權利分配等技術環節，資訊比較多樣，如果沒有經驗，會覺得比較不熟悉，這時可以考慮請專業更新公司、律師或建築師協助處理，社區內也可以成立更新會，由住戶一同參與、掌握進度，會更有方向。
都更優缺點對照表
| 面向 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|
| 建築安全 | 結構更新、符合耐震規範 | 搬遷安置需提前規劃 |
| 生活品質 | 居住環境現代化、設施提升 | 建案期間生活需暫時調整 |
| 房產價值 | 都更後物件較具市場價值 | 權利分配需溝通清楚 |
| 社區整體規劃 | 公共空間重整，道路、排水、消防系統一併改善 | 初期需社區共識，建議成立更新會凝聚方向 |
| 政策資源 | 可申請補助、享有容積獎勵、稅負減免 | 文件與流程需由專業人員協助，提高申請成功率 |
常見問答 Q&A
如果所在地不在都市更新劃定區域、基地太小或屋齡不到法定標準，可能就不符合基本都更條件，但這不代表不能改建，若建物屋齡超過30年且有結構安全疑慮，還是可以考慮危老重建，流程更簡單，只要達到100%同意就能申請。
原則上是必須達到法定的都更同意比例，像是一般更新需要80%、策略區75%、迅行區50%。這些比例是法律門檻，沒達成就不能送案，不過少數特例下，若建物危險性高或公共安全有疑慮，主管機關可採用「強制權利變換」程序推動，但門檻高、耗時也更久。
在初期調查或公開說明階段，意見還可以調整，但若已簽署正式同意書並進入審議與權利變換程序，就很難單方面退出，除非案件有重大變動，不然一旦進入法定程序，就是朝整合完成的方向前進。
兩者不能同時進行，只能擇一申請，通常單棟透天或戶數少的小樓適合危老，申請簡單、整合快速，而若是整排公寓或有整體社區規劃需求，則建議走都更，選擇時應評估社區整合狀況、戶數多寡與重建目標，再決定路線。
自辦都更由住戶或地主主導，整合彈性高、能快速溝通，但也要自己處理整合與規劃，公辦都更則由市府推動，整合與流程較穩定，有專業團隊協助，但進度較受制度限制，兩種都各有優缺，主要看社區的主動性與共識程度。
總結
都更不是一件說做就做的事，從條件判斷、同意比例整合，到流程推進、補助申請，每一步都需要花心力去理解與安排，若你有推動的想法，找謙心建築這樣熟悉實務流程又懂住戶需求的團隊協助，能讓整合順利、資訊透明，也幫助社區在重建過程中少走彎路。
