什麼是危老都更？
在開始比較條件與流程之前，先把危老都更的概念講清楚會更容易理解，很多人以為只要老屋就能重建，但實際做法、手續和一般都市更新其實不太一樣。
危老都更與一般都更有什麼差別？
很多人一聽到更新，就會把危老都更跟一般的都市更新混在一起，但兩者其實是不同的做法。
一般都更多半是大範圍的重建，常常包含整個巷弄、街廓，流程比較長，還會需要公告、開說明會，最後是用多數決的方式推進。危老都更走的是另一條路，它比較像「自家先決定」，如果產權單純、戶數少，大家彼此溝通後就能開始評估，不需要經過那麼多公開程序，對許多小型公寓、一棟式住宅來說，危老的方式會更直覺，也比較不受周邊基地大小影響。
| 比較項目 | 危老都更況 | 一般都更（都市更新） |
|---|---|---|
| 適用範圍 | 多為小基地、一棟式、公寓型建物 | 多為整個街廓或大面積範圍 |
| 同意比例 | 必須 100% | 多數決，門檻依類型可能是 3/4、4/5 或更高 |
| 流程長度 | 流程較短、程序簡單 | 流程長，多涉及公聽會、審查等 |
| 適合對象 | 老公寓、小社區、產權單純的房屋 | 大型社區、街廓型重建需求 |
什麼情況比較適合危老都更？
危老都更會特別適合那些屋齡高、建物本身已有老化或耐震疑慮的社區，尤其是三十年以上的公寓、樓層數不高的小型住宅，這類房子通常產權較單純，而且大家面臨的問題差不多，例如樓梯間老舊、管線常常出狀況、巷道不寬等。當住戶本來就希望重建，加上社區規模不大時，危老方式就能更快啟動，若是周邊鄰地不同意一起參與，危老也不會被拖住，可說是一種彈性較高的重建方式。
危老都更條件有哪些？
在真的想重建之前，大家第一個問題通常都是「我家到底能不能做？」危老都更條件看起來很多，但其實核心精神很單純，就是確認建物老舊程度、位置、是否安全，以及符不符合法規的基本要求。
建物必須在都市計畫範圍內
危老都更是依照都市計畫做的，所以建物一定要位在都市計畫區內，如果房子不在這個範圍，就算屋齡再高，也不能直接套用危老重建，這點可以從地籍資料或建物謄本查到，很快就能確認。
屋齡超過三十年以上
屋齡是大家最熟悉的判斷點，但真正算的是使用執照核發的日期，不是買房時間，只要超過三十年，基本上就會被視為老建物，是危老都更條件中的重要一項。
不是指定的文化資產
危老都更不能用在古蹟、歷史建築或文化保存類型的建物上，如果你的房子剛好被指定為文化資產，就不適用危老，只能用其他方式處理重建或維護。
建物經評估後有耐震問題或老化情況
即使屋齡高，有些房子外觀看起來還算正常，但只要經過耐震評估後，結構強度不夠，或有海砂、鋼筋外露、裂縫等情況，這些都會被視為符合危老的安全性條件。
產權要清楚、持有人能明確同意
雖然這不是寫在法規裡的硬性文字，但實務上是非常重要的條件，產權單純、持分清楚，才有辦法後續談同意、分配與簽約，如果產權卡在多人繼承、找不到人、持分複雜，就算房子本身符合危老條件，也會變得很難進行。
危老都更同意比例要多少？
在討論危老都更的時候，同意比例幾乎是大家最在意的問題，很多社區談重建都卡在這裡，甚至有人以為只要少數反對就永遠沒辦法重建，其實危老的規則很明確，但背後的精神也不難理解，主要就是希望所有權人彼此心裡沒有負擔，也讓重建後的權利分配比較單純。
危老都更同意比例是 100% 的原因
危老走的是自願制度，所以一定要所有權人全部同意，也就是所謂的 100%，這條路本來就不是用強制的方式推動，希望不是為了更新而更新，而是大家都覺得有需要、也願意一起做。很多小社區或單棟住宅之所以會選擇危老，就是因為大家彼此熟悉，溝通起來比較快，也不會出現被迫參與的情況。
和一般都更多數決的差異
一般都市更新的同意方式跟危老不同，採的是多數決，只要達到規定比例就能往下進行，但危老不走這一套，而是全部點頭才有辦法啟動，對住戶來說，這樣的模式少了些壓力，也不會出現少數服從多數的狀況，換句話說，危老強調的是協調，而不是投票。
如果有住戶不同意怎麼辦？
最常見的狀況就是社區內有一戶或幾戶不太想加入，有些是對未來分回不放心，有些是搬遷期間不太方便，也有人不想處理產權問題，如果真的遇到這種情況，可以先回到大家最在意的點來談，例如搬遷時間、過渡期的安排、完工後的格局、預期分配等，如果真的協商不出結果，也可以重新評估是否有必要改走一般都更，但這會讓流程拉長，也需要重新討論整體規劃。
危老都更流程怎麼走？
就算已經知道自己家符合危老都更條件，還是會有人不知道下一步從哪裡開始，危老流程其實不算複雜，只要照著步驟走，大致上都能看出需要準備什麼、時間會花在哪裡。
前期準備：結構檢查、資料收集、找專業協助
第一步通常是確認房子的結構狀況，也就是耐震能力，很多住戶會找建築師或結構技師來做初步評估，看房子是否真的老化、耐震是否不足，接著就是收集基本資料，包括建物使用執照、地籍資料、住戶名冊、產權狀況等，這些資料越完整，後面申請會越順利。
同時，這階段也會開始跟住戶說明重建方向，大概了解大家對危老都更的態度，看看是否有意見落差需要提前處理。
申請階段：危老認定、容積獎勵、建照拆照
準備好資料後，就能進入正式申請，這裡最重要的是「危老建築物重建計畫」與「危老認定」，通過認定後，就能依照條例申請容積獎勵，讓基地在重建後能有更好的使用方式。
接著就會進入建照與拆照的流程，也就是合法拆除舊建物、準備新建工程的階段，這部分會需要建築師、技師、施工團隊介入，因此專業團隊的經驗和協助會非常重要。
施工到完工：動工、過渡居住、領用照
進入施工後，住戶最在意的就是要去哪裡住？通常會有暫時搬遷或自租過渡期，時間長短依基地大小和施工內容不同而異。
工程階段也會依照進度進行結構、外觀、管線等各項施作，等建築物完工後，再進行使用執照相關程序，拿到使用執照，就代表可以正式交屋、回家，整個危老都更流程也就算完成。
常見問題（FAQ）
危老都更條件是不是只看屋齡超過三十年？
不是只有屋齡要滿三十年，還會一起看建物是不是在都市計畫範圍內、是不是文化資產、結構狀況是否安全等。如果房子老但位置不符，或是被列為保存建築，就不能直接用危老。屋齡只是判斷的一部分，不是唯一條件。
危老都更同意比例一定要 100% 嗎？
是的，危老都更同意比例就是要全部住戶都答應才行。只要有一戶不同意，就沒辦法正式申請。它不像一般都更可以用投票方式往下走，而是強調每個人的意願都要一致。
危老都更能不能分回原本坪數？
分回坪數會依基地大小、容積、重建後的配置而不同，不一定會跟原來一模一樣。但危老的狀況通常是小基地、戶數少，設計上會盡量讓住戶能回到接近原先的位置或坪數。如果基地真的太小，可能會需要調整格局或樓層。
如果社區有人反對，危老都更還能進行嗎？
如果有人堅持不加入，危老就會卡住，沒辦法正式推動。大部分住戶會先把對方在意的問題講清楚，例如過渡期要住哪、完工後分配方式、施工期間的安排等。如果彼此能談出共識，就能繼續前進；不行的話則可能需要思考是否改走一般都更。
危老都更從提出到完工大概要多久？
時間不一定，但多數會落在三到五年左右。前期準備、設計與申請程序佔一段時間，真正動工到完工又是一段時間。如果基地簡單、住戶意見統一，整體速度會比較快；反之意見差異大、資料不完整，就可能拉長。
總結
危老都更看起來流程不少，但真正拆開來看，就是先確認家裡符不符合條件，再看住戶之間的意願，最後依照步驟慢慢往前走，從屋齡、耐震問題，到大家是否願意一起做，每一項都攸關能不能順利重建。如果你家已經有這個打算，想有人把流程說清楚、協助評估或整合住戶，也可以找謙心建築這種熟悉危老與重建協調的團隊，會讓整件事更有方向，也更好討論下一步。
