老宅重建是什麼？
老宅重建指的是屋主以自費方式，將現有老屋拆除後重新興建，重新取得建照、使照，讓房子在安全性、格局、採光與生活動線上全面升級。多數人會把「重建、翻修、都更、危老」混在一起，但實際上這些路線差很多，能做的事情與流程也不同，老宅重建的核心概念很單純，就是依法申請拆除，再按照建築法規重新蓋一棟全新的房子，不牽涉容積獎勵，也沒有都更那種大型整合程序，對想保有土地、又希望更新居住品質的人來說，是最直接、主導權最高的方式。
老宅重建與老屋重建流程的範圍
老宅重建與老屋重建流程的意思是相同的，都是指一般拆除重建，核心包含幾個範圍：
- 適用於合法建物，屋主出資拆掉舊房、重新蓋新房
- 流程包括規畫設計、申請建照、申請拆照、施工到完工使照
- 適用範圍涵蓋透天、老公寓、華廈等不同形式的住宅
- 法規依據以《建築法》和當地自治條例為主，細節因縣市而異
也就是說，只要合法、符合當地建築法規，屋主都可以自行決定何時啟動老宅重建，而後續的老屋重建流程就是把這些行政與施工步驟按順序完成。
一般拆除重建 vs 危老、都更
一般拆除重建和危老、都更最大的差別在於是否有政府政策加成以及是否需要整合其他住戶。
一般拆除重建：
自費，沒有容積獎勵
只要是你自己的土地與建物，不需整合鄰居
流程最直接：建照→拆照→施工→使照
危老重建：
需符合屋齡、結構安全等條件
可申請容積獎勵與稅務優惠
文件較多，需要送審完整重建計畫
都市更新（都更）：
要整合整個範圍的住戶
涉及權利變換、開發商參與
工時長、程序複雜
| 比較項目 | 一般拆除重建 | 危老重建 | 都市更新（都更） |
|---|---|---|---|
| 整合難度 | 不用整合，只重建自己家 | 可能需同棟住戶同意 | 需整合整個範圍住戶，難度最高 |
| 是否有容積獎勵 | 無 | 有機會取得 | 視個案與審查結果 |
| 流程複雜度 | 最簡單，建照→拆照→施工 | 中等，需要送審重建計畫 | 最複雜，牽涉權利分配與審議 |
| 適合的狀況 | 只想重蓋自己的老屋 | 老屋老化且符合條件 | 街區或整棟需一起更新 |
老宅重建前的準備
在開始老宅重建之前，最重要的是先確認現況和法規是否能順利重建，同時也要了解產權與預算是否足夠支撐整個工程。前期準備越完整，後面送件、施工的流程就會越順利，不容易卡關。
檢查屋況與法規條件
重建前一定要先確認現有房子和土地是否能依法重新興建，包含：
確認房屋是否為合法建物：是否有建照、使照；如果是老房沒有找到文件，也要請建築師協助查驗。
查看土地使用分區：不同分區的可建樓層、建蔽率、容積率都不同，會直接影響未來能蓋多大。
退縮與採光規定：不同縣市在道路寬度、建築線及開窗距離都有特殊條文。
是否位在六都特殊規範範圍內：例如高度限制、停車位規定、巷道寬度要求等。
這一步通常會由建築師先做初步審查，讓你確認能不能重建與重建後大概能蓋到什麼程度。
產權與住戶溝通
重建會牽涉到產權，因此要先確認所有權是否完整：
透天最簡單：只要確認所有權人一致即可。
公寓或華廈較複雜：可能牽涉共有部分（樓梯、屋頂）或多人共有權，需要確認每位所有權人的持分是否清楚。
有繼承情形要先處理：若房屋或土地有未完成繼承登記，必須先整理好才能送件。
如果是老公寓，還要提前告知鄰居相關施工期間的影響，避免後續拆除或施工時產生糾紛。
預算估算與找專業團隊
重建是長期工程，前期要先抓出大致預算，並找到可信賴的專業團隊：
預算大多包含：拆除費、建築設計費、監造費、施工費、規費、檢測費、稅務費用等。
整體費用會依坪數、建材、地區不同而落差很大，因此先用估算方式了解範圍，不必一開始精算到每一項。
找建築師與營造廠很重要：好的團隊能提前提醒法規問題，也能協助你預先安排材料、工法、工期。
如果自己不熟流程，也有不少人會找代辦協助整理文件、跑建管流程。
前期準備完成後，接下來就能正式進入老屋重建流程。
老屋重建流程一次看懂
老宅重建最重要的就是流程，只要把每個階段的目的、要準備的資料、會花多長時間搞清楚，其實執行起來不會太複雜。以下把常見的老屋重建流程拆成四個階段，讓你一看就懂整體步驟。
規劃設計與建照申請
老屋重建流程的第一步，就是和建築師確認未來房子的樣貌與法規可行性：
建築師丈量現況、確認土地條件：包含道路寬度、地形、鄰地狀況，這些會直接影響設計。
提出平面配置、樓層高度、採光、動線等草圖：這時候還可以依據家庭需求調整格局。
準備建照送件資料：包括設計圖、結構圖、排水圖、建築技術規則符合性等。
建照送出後需等待審查，時間會因縣市不同，大約從幾週到數個月都有可能。建照核准後，才可以正式進行下一步。
申請拆除執照與舊屋拆除
建照核准後，就能開始準備拆除舊房屋：
向建管單位申請拆除執照（拆照）：需要建築師準備拆除計畫、位置圖、現場照片等。
拆除前的安全措施：包含工地圍籬、交通維護、公告鄰居、確認水電瓦斯停用。
正式拆除舊建物：拆除期間會進行垃圾清運、基礎清理，也會紀錄拆除前後的狀況以便後續申報。
這個階段牽涉到現場操作，人員與安全非常重要，因此通常會交由有經驗的拆除團隊處理。
結構施工與監工重點
舊屋清除後，就會進入新建物的施工期：
基礎工程與結構施作：從地基、柱樑、樓板到外牆，依照建照內容完成。
水電與管線配置：包含排水、電線、弱電管線等，後續住起來是否便利都在這階段決定。
建築師與監造的角色：會在各階段到現場檢查，確保材料、施工方式與安全符合規範。
進入室內外裝修：包含地板、廚具、衛浴、油漆、窗戶等，風格與生活便利性都在這時完成。
施工期間依建物大小不同，約可能落在 1 年到 2 年以上。
使用執照、點交與搬回新家
房子蓋好後，還有最後的行政步驟要完成：
申請使用執照（使照）：建築師會在完工後檢查各項項目是否合規，再向建管單位申請使照。
點交與驗收：和營造廠確認門窗、牆面、地板、水電等狀況是否正常。
辦理門牌、產權登記與房屋稅調整：新建物會有新的門牌與建物登記資料。
準備搬家：完成使照後，房子就能正式入住，結束完整的老屋重建流程。
老宅重建看到這一步，代表整個重建任務已經順利完成，也能正式啟動全新的居住生活。
六都老宅重建法規重點
在台灣做老宅重建，不論在哪一個縣市，都離不開《建築法》這個大框架，例如：建築物要拆除之前原則上都要先申請「拆除執照」。但實際到你送件的時候，會碰到的是各縣市自己的建築管理自治條例、拆除執照作業要點、標準作業流程。
下面用六都來當例子，說明老屋重建流程裡，跟拆照、建照比較相關、也最常被問到的幾個重點。
台北市
台北市的老宅重建，拆除和建照都繫在《臺北市建築管理自治條例》與「拆除執照暨拆除工程施工管理作業要點」這兩塊上。
在自治條例中，對申請建造、雜項、拆除等執照都列出應備文件，例如：
建造執照要附土地所有權狀影本、建築線指示圖、各式設計圖說、建築師委託書等。
拆除執照則要附建築物位置圖、平面圖、建物所有權狀或其他合法證明文件。
另外，台北市還額外訂了「拆除執照暨拆除工程施工管理作業要點」，明定拆除時要做到工地圍籬、粉塵與噪音防制、廢棄物清運、工安措施等，強調在密集市區拆屋時不能影響到周邊居民與道路安全。
新北市
新北市也有自己的建築管理規定與拆除作業要點。工務局在「建築執照管理類」中整理了一系列文件，其中一份是 《新北市政府辦理拆除執照申請作業要點》。
依照這份要點，申請拆除執照時，至少要準備以下幾類資料：
權利證明文件：建築物權利證明或其他合法證明；如果房子有抵押權，還要附上抵押權人同意書。
工程圖樣：建築物位置圖、平面圖及立面圖，或建物測量成果圖。
現地彩色照片：讓建管單位知道實際現況。
其他文件：
非輻射屋檢核文件（如為輻射屋則需附處理鋼筋證明）
若有共同壁、只拆一部分時，要有建築師或技師簽證的結構安全證明與補強文件等。
桃園市
桃園市把拆除管理直接寫進《桃園市建築管理自治條例》的「拆除管理」章節。
條文中提到，申請拆除執照時，除了申請書外，還要附：
建築物權利證明文件或其他合法證明
建築物位置圖及平面圖
拆除建物及基地臨接道路的現地彩色照片
在時程方面，條文也規定得很清楚：
拆照核發後 6 個月內要辦理開工申報，如果來不及，要申請展期一次，最長 3 個月。
開工後，1 年內要完成拆除，必要時可再申請展期一次，最長 1 年。
若沒有依規定申請展期，或超過展期期限還沒拆完，拆照就會失效。
拆除完畢後，要再向市府備查，附上拆照正本、拆除後照片、營建剩餘土石方處理資料等。
台中市
台中市的《臺中市建築管理自治條例》中，第七章專門談「拆除管理」，把申請拆照要準備的資料與工期、工安規定都寫得很明白。以其中幾點來看：
申請拆除執照時，必須依「建築物拆除施工規範」填申請書，並檢附：
建築物權利證明或其他合法證明
建物平面圖或建物測量成果圖
現地彩色照片
若拆除時會使用道路，需附使用道路範圍相關資料
若有共同壁，需有建築師或技師簽證的「拆除後不影響共同壁安全」證明
施工計畫書（有時可在開工時補附）
工期部分，若拆照不是跟建照一起申請，原則上自領照起 9 個月內要完成拆除，逾期拆照作廢。
拆除時必須設安全防護措施，並由建築師或營造廠專任工程人員在現場監督。
台南市
台南市工務局網站上有一整套建築管理標準作業流程，其中包含核發建造執照、拆除執照等，每一項都有 PDF 流程圖。在「拆除執照申請相關表單」中，也列出申請時必備的文件，例如：
拆除執照審查表與申請書
申請人名冊、建築物概要表
委託書（若委託建築師辦理）
違章建物自行拆除切結書（如果有違建情形）
地籍圖、土地登記謄本
建築物權利證明、拆除同意書
拆除施工規範計畫
建築物拆除位置圖、平面圖、立面圖
原使用執照影本及核准圖說
台南特別提醒：拆照核發後，拆除前要先去環保局處理營建廢棄物清理計畫，如果有剩餘土石方，也要事先辦理處理計畫。
高雄市
高雄市工務局建管處整理了一份「各類建築執照審查標準作業程序」，其中就包含「高雄市拆除執照申請標準作業程序」。
從這份程序可以看到幾個重點：
拆除執照領取或圖說審查合格後，原則上 6 個月內要完成拆除。
如果因故無法在期限內拆完，可以說明理由申請展期 1 次。
若沒有按時申請展期，或展期後仍未拆完，拆照就會失效。
申請拆照時，同樣需要附上建物權利證明、位置與平面圖、現地照片等。
老宅重建費用與時間規劃
在老宅重建中，費用與時間是大家最關心的兩件事。只要先抓到大方向，後續和建築師、營造廠討論時會更有概念，也比較能掌握整體預算與工期安排。以下整理重建時最核心的三個面向。
老宅重建的費用構成
老宅重建沒有固定價格，因為每個地區、坪數、建材、施工難度都不同，但大致會由以下幾部分組成：
舊屋拆除費用：包含拆除、清運、土石方處理等。
建築設計與監造費：由建築師負責，全案的法規檢查、設計、圖說、監造都包含在內。
結構與營造工程費：是最大宗，依建物大小、樓層、基礎工程難度而有差距。
行政與規費：包含建照、拆照、使用執照相關的申請費、印花稅、測量費等。
室內外裝修費：包含地板、衛浴、廚具、油漆、燈具等。
整體費用通常會以「每坪估價」的方式進行初估，但實際金額還是要經過建築師與營造廠詳細討論後才能確定。
工期長度與生活安排
老屋重建從開始到入住通常需要一段時間，不同階段的時間安排可能如下：
前期規畫與送件：建照、拆照的審查各縣市不同，大約數週到數個月。
拆除工程：依房屋大小，可能從幾天到幾週。
主體結構與內外裝修：依樓層數與工法而不同，通常落在 1 年至 2 年以上。
申請使用執照與最後驗收：一般需要幾週的行政流程。
因為施工期間無法入住，所以有些家庭會提前安排租屋、借住、或住親友家，也有人會選擇先把家具寄放倉庫，讓生活衝擊降到最低。
自備款、貸款與資金運用
老宅重建屬於自費行為，因此資金安排很重要：
自備款比例通常偏高：因為不像買成屋有固定貸款結構，銀行會依土地價值與工程進度核貸。
土地與建物可分階段貸款：常見方式是以土地做擔保，施工中依階段逐步撥款。
工程變更要預留彈性：施工途中可能因地基、材料等狀況需要追加預算，因此通常會保留一部分資金作為應急。
事前與建築師、營造廠討論清楚付款節奏，可以避免在施工途中出現資金壓力。
常見問題（FAQ）
老宅重建一定要符合危老或都更資格嗎？
不一定。老宅重建原本就可以用「一般拆除重建」的方式進行，不需要符合危老條件，也不必整合鄰居。危老重建與都更只是額外的制度，目的是鼓勵大型更新或加速危險老屋改善。如果你只是想重蓋自己的老房子，走一般程序就能完成。
老屋重建流程通常需要多久？
依地區與建物大小不同，老屋重建流程大多會落在一年半到三年之間。前期的設計與建照審查可能需要數週到數個月，拆除與主體施工則是時間最長的階段。整個流程不算快，但只要規畫得當，就能穩定往前推進。
房子有違建還可以申請重建嗎？
可以，但必須先處理違建相關問題。通常要先自拆或完成合法化評估，否則拆照或建照可能無法通過。建築師在前期法規檢查時也會協助判斷哪些部分需要先處理掉。
自費重建和建商合建差在哪裡？
差別在於「主導權」與「成本結構」。自費重建所有空間、格局與材料都由你決定，也不需要與建商分配坪數；但成本全由自己負擔。建商合建則是由建商出錢、你出地，未來依比例分配成屋，但格局與規劃會依建商的產品為主。
拆除重建期間可以申請貸款嗎？
可以。大多數銀行提供土地貸款與「逐段式施工貸款」，會依工程進度分階段撥款。只要土地產權清楚、估值足夠，通常不會因為房子拆掉就完全無法貸款。
總結
老宅重建看起來步驟很多，但只要把法規條件、建照與拆照流程、施工階段的重點依序理清，整體其實比想像中更有脈絡。從確認屋況、整理產權，到找建築師做前期規畫，再一路走完老屋重建流程，就能讓多年老房重新變得安全、舒適又符合家人的生活需求。如果你希望有人一起協助整理文件、掌握流程或規畫整體策略，謙心建築行銷熟悉建築與重建流程，讓重建這件事更省心。
